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Kaufabwicklung

Procedimiento y costos adicionales en la compra de una vivienda en España

Le explicamos los pasos más importantes

En determinados aspectos, el proceso de adquisición de un inmueble en España presenta grandes diferencias con el procedimiento de compra en Alemania. Por lo general, recomendamos contratar a un asesor fiscal o abogado del lugar, para obtener una doble garantía e informarse al detalle sobre los impuestos locales.

Una vez decidida la compra y asegurada la financiación, solemos pasar a informarnos de la escritura, el título de propiedad notarial del vendedor y la nota simple actualizada, un extracto del contenido de los asientos relativos a la finca, y luego redactamos el contrato de promesa de compraventa, donde consta la posterior cita ante notario. Tras la firma del contrato de promesa de compraventa, debe abonarse de inmediato un anticipo del 10 % del precio de compra, lo que equivale a una reserva vinculante del inmueble. Al contrato de promesa de compraventa se le adjunta la nota simple.

El comprador, si no se dispone ya de él, debe solicitar un número NIE, el número de identificación fiscal español para extranjeros. Este puede solicitarse allí mismo en España, o al consulado español en su país de origen.

Durante las siguientes semanas, redactamos los documentos necesarios para la formalización ante notario y acordamos una cita ante notario. En la cita ante notario se repasa y se firma el contrato; en este momento se lleva a cabo el abono del importe restante, generalmente por medio de un cheque. Si la venta del inmueble en España la lleva a cabo una persona que no es residente, debe reservarse un 3 % del precio de compra y abonarse a la Agencia Tributaria como Impuesto sobre la Renta de no Residentes, de manera similar al impuesto sobre ganancias de capital. A continuación, el notario comunica al registro de la propiedad el Asiento de presentación o transmisión de la propiedad. Luego se realiza la inscripción del acta notarial y la orden de pago a la Agencia Tributaria del IVA o el ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas). De manera similar al procedimiento de compra en Alemania, el traspaso de la propiedad culmina con el cambio definitivo en el registro de la propiedad, lo que suele tardar entre 2 y 4 meses, según la carga de trabajo.

La adquisición de bienes inmuebles en España puede acarrear los siguientes gastos adicionales:

Costes de financiación

Por lo general, para la adquisición de inmuebles se solicita un crédito bancario, pero los gastos adicionales de la financiación difieren en gran medida dependiendo de la entidad de crédito, el patrimonio y el importe del crédito. Deben tenerse en cuenta los posibles gastos de transferencia, gastos administrativos de tramitación, costes de evaluaciones, intereses de disponibilidad, recargos por pagos parciales y gastos por liquidación especial.

Honorarios de abogados

En caso de contratar a un abogado o asesor fiscal, deben abonarse los honorarios correspondientes. La tarifa horaria y los costes varían aquí también entre las diferentes regiones, si bien a título indicativo se puede contar con unos costes de entre 1.000 € y 2.500 € o del 1 % del precio de compra.

Costes del registro de la propiedad y costes notariales

Las tareas del registro de la propiedad acarrean gastos judiciales. Los costes del registro de propiedad y notariales suelen depender de la región y el importe del precio de compra, siendo entre el 1 % y el 1,5 % del precio de compra.

Impuesto de transmisiones patrimoniales

Para calcular el impuesto de transmisiones patrimoniales es necesario saber si la compra del inmueble está sometida al IVA, el impuesto español sobre el valor añadido, o el ITP, el impuesto de transmisiones patrimoniales. La compra de edificios nuevos está sometida a un IVA del 10 %, en Tenerife del 4,5 %. Si la compra es de terreno, el IVA es el 21 %. Si es necesario abonar el IVA, debe calcularse también el impuesto AJD, el denominado impuesto de formalización, por un importe de entre el 0,5 % y el 1,5 %. El ITP solo debe abonarse en caso de adquirir un inmueble de segunda mano, si bien el importe, como sucede en Alemania, también depende de las diferentes regiones; en Tenerife se cobra un 6,5 %, en Mallorca y Ibiza se divide entre el 8 % y el 11 %, mientras que en Barcelona y la Costa Blanca es de un 10 %.

Comisión de la agencia inmobiliaria

La comisión de la agencia inmobiliaria solo se calcula en caso de producirse la adquisición de la vivienda o la casa. El importe de dicha comisión depende de la región, aunque suele fluctuar entre el 3 % y el 5% del precio de compraventa. Por lo general, el vendedor es quien se encarga de abonar la comisión de la agencia, aunque también pueden darse acuerdos especiales.

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