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Kaufabwicklung

Procedimiento y gastos adicionales en la compra de una casa en Hamburgo y alrededores

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La compra de un inmueble implica el inicio de un complejo procedimiento con varios pasos y en el que se ven implicados diferentes organismos. Una vez tomada la decisión de compra y tras asegurar la financiación, primero hay que acordar un notario, ya que la compra de un inmueble requiere un certificado notarial. El notario debe consultar el catastro, luego redacta el contrato que se envía al comprador, al vendedor y a nosotros para su revisión. Tras la aprobación y la aclaración de todas las cuestiones pendientes, se acuerda una cita en el notario a la que deben acudir personalmente el comprador y el vendedor o su representante autorizado; nosotros también estamos presentes en todas las escrituraciones. Primero se lee el contrato íntegro, en caso necesario se corrige, y luego se firma.

A continuación, se registra cuanto antes el asiento de presentación en el catastro correspondiente, lo que equivale a una garantía legal y contractual de la adquisición. Si se recurre a una financiación, se firmará además la escritura del préstamo hipotecario ante notario. Por lo demás, el notario organiza los documentos necesarios para la adquisición jurídicamente segura y libre de cargas, como la renuncia al derecho de preferencia, documentaciones de pago de los posibles gravámenes, en caso de pisos la declaración de conformidad del encargado de gestionar la propiedad y, después de pagar los impuestos de transmisiones patrimoniales, el certificado de conformidad.

Por lo general, entre 1 y 3 meses después de la certificación, el notario envía al comprador el comunicado de pago donde se le insta a abonar el precio de compra, y el comprador debe organizar el pago con su banco; el pago se efectúa bien a la denominada cuenta de fideicomiso notarial o directamente al vendedor. La entrega se produce inmediatamente después de recibir el importe del precio de compra, entrega que registramos en una acta de transferencia y durante la cual acompañamos a vendedor y comprador. Se elabora un documento donde constan las llaves entregadas y las lecturas de los contadores y que firman ambas partes. El comprador ya es propietario del inmueble y adquiere pleno derecho de uso.

Después de que el notario confirme la recepción del precio de compra íntegro, el notario, en segundo plano e independientemente de la entrega, presenta al registro catastral la solicitud de inscripción en el catastro. Según la carga de trabajo del registro catastral, pueden transcurrir entre 3 y 12 meses después de la certificación antes de que la cesión quede registrada por escrito, lo que equivale a una transferencia real de propiedad y, por lo tanto, cierra la venta del inmueble.

La compra de un inmueble en Alemania incluye los siguientes costes adicionales:

Costes de financiación

Por lo general, a la hora de comprar un inmueble se recurre a un préstamo bancario, si bien los costes adicionales de la financiación difieren notablemente en función de la entidad de crédito, el capital de que se dispone y el importe del crédito. También deben tenerse en cuenta los posibles gastos administrativos, costes de evaluaciones, intereses de compromiso, suplementos por pagos parciales y tasas por amortización especial.

Costes del registro catastral y notariales

Las actividades del registro catastral generan costes judiciales. Por lo general, los costes del registro catastral y notariales ascienden al 1,5 % - 2 % del precio de compra y dependen del importe del precio de compra y del Estado federado. Cuanto mayor es el precio de compra, menor es el porcentaje.

Impuesto de transmisiones patrimoniales

Los impuestos de transmisiones patrimoniales calculados por las autoridades fiscales ante la compra de un inmueble se recaudan en base a la legislación tributaria alemana para la compra de inmuebles. Los Estados federados no tienen una normativa unificada, sino que el importe de transmisiones patrimoniales varía entre el 3,5 % y el 6,5 %. En la actualidad, en Hamburgo está en el 4,5 %, en Schleswig-Holstein en el 6,5 % y en Mecklemburgo-Pomerania Occidental Baja Sajonia en el 5 %.

Comisión de la agencia inmobiliaria

La comisión de la agencia inmobiliaria solo se cobra en caso de éxito, es decir, si se produce la compra de una vivienda o una casa. El importe de la comisión es del 6,25 %, incluido el 19 % de IVA.

 

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