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Kaufabwicklung

Procedimiento y costos adicionales en la compra de una vivienda en Hamburgo y alrededores

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La adquisición de un inmueble inicia un amplio procedimiento que implica varios pasos e instituciones. Una vez decidida la compra y asegurada la financiación, debe acordarse una notaría, ya que para adquirir un inmueble se necesita un documento notarial. El notario consulta el registro de la propiedad, redacta el contrato y lo envía al comprador, al vendedor y a nosotros para su revisión. Una vez autorizado y aclaradas todas las dudas pendientes, se acuerda una cita con el notario a la que deben acudir personalmente el comprador y el vendedor o el representante autorizado; nosotros también estamos presentes en cada certificación. El contrato se lee íntegro en voz alta, se adapta si es necesario y luego se firma.

A continuación, en breve se procede a realizar una inscripción provisional de la transmisión de propiedad en el registro de la propiedad correspondiente, lo que equivale a una garantía contractual de la adquisición. En caso de financiación, se lleva a cabo una solicitud de hipoteca notarial. Por lo demás, el notario se encarga de todos los documentos necesarios para una adquisición jurídicamente segura y libre de cargas, como una declaración de renuncia a derechos de prioridad, documentos de cancelación de posibles gravámenes, en caso de viviendas la declaración de consentimiento de la gestora de la propiedad comunal y, tras abonar los impuestos de transmisiones inmobiliarias, del certificado de no objeción.

Por lo general, entre 1 y 3 meses después de la certificación notarial, el comprador recibe un comunicado de vencimiento con el requerimiento del pago del precio de compra y ordena el pago a su banco; bien a la denominada cuenta fiduciaria o mediante pago directo al vendedor. En cuanto se recibe el importe, se produce la transmisión, que registramos en un acta de entrega y realizamos conjuntamente con vendedor y comprador. Las llaves entregadas y las lecturas de contador quedan documentadas y firmadas por ambas partes. El comprador ya es propietario del inmueble y queda autorizado para hacer pleno uso de dicho inmueble.

Una vez el notario ha confirmado la recepción del importe íntegro, el notario, en segundo plano e independientemente de la entrega, presenta la solicitud de inscripción de la transmisión de la propiedad en el registro de la propiedad. Dependiendo de la carga de trabajo del registro de la propiedad, entre 3 y 12 meses después de la certificación, se explica por escrito la transmisión, lo que equivale a un traspaso real de la propiedad, y se completa así la transacción inmobiliaria.

La adquisición de bienes inmuebles en Alemania puede acarrear los siguientes gastos adicionales:

Costes de financiación

Por lo general, para la adquisición de inmuebles se solicita un crédito bancario, pero los gastos adicionales de la financiación difieren en gran medida dependiendo de la entidad de crédito, el patrimonio y el importe del crédito. Deben tenerse en cuenta los posibles gastos administrativos de tramitación, costes de evaluaciones, intereses de disponibilidad, recargos por pagos parciales y gastos por liquidación especial.

Costes del registro de la propiedad y costes notariales

Las tareas del registro de la propiedad acarrean gastos judiciales. Por lo general, los costes del registro de la propiedad y notariales suelen situarse entre el 1,5 % y el 2 % del precio de compra, y dependen del importe del precio de compra y del Estado federado. Cuanto mayor es el importe de compra, menor es el porcentaje.

Impuesto de transmisiones patrimoniales

El impuesto de transmisiones patrimoniales calculado por la Agencia Tributaria para la adquisición inmobiliaria se calcula en base a la Ley del impuesto de transmisiones patrimoniales. Los Estados federados no tienen una normativa única, el importe del impuesto de transmisiones inmobiliarias varía entre el 3,5 % y el 6,5 %. En la actualidad, en Hamburgo es del 4,5 %, en Schleswig-Holstein del 6,5 % y en Mecklemburgo/Pomerania Occidental y Baja Sajonia del 5 %.

Comisión de la agencia inmobiliaria 

La comisión de la agencia inmobiliaria es una comisión por objetivos cumplidos que solo se calcula en caso de producirse la adquisición de la vivienda o la casa. El importe de la comisión es del 6,25 %, incluido el 19 % de IVA.

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